近期，一則消息讓整個電子元器件行業(yè)陷入深深的思考：《深圳市人民政府關(guān)于促進深圳港加快發(fā)展的若干意見》（以下稱《若干意見》）針對《全國海洋經(jīng)濟發(fā)展“十三五”規(guī)劃》—“在深圳建設(shè)全球海洋中心城市”做出相應(yīng)措施：計劃將在2020年底初步建立自由貿(mào)易港。消息一出，業(yè)內(nèi)人稱：這是在加快“撤港潮”的進度？大灣區(qū)背景下，當深圳也成為自由貿(mào)易港，其低于香港的倉儲、人力成本等有利因素將成為分銷商倉庫的更優(yōu)選擇。更有消息稱：近期有部分香港倉庫計劃改建成商業(yè)樓。

港倉被改建？倉儲局勢動蕩？

為了解情況，筆者走訪香港各倉庫集中區(qū)域，發(fā)現(xiàn)很多元器件分銷商倉庫計劃搬遷，其中大聯(lián)大香港倉換了業(yè)主，即將搬遷;威雅利、聯(lián)強等分銷商位于偉倫中心二期的倉庫也準備搬遷，物業(yè)稱計劃將倉庫改建成商業(yè)樓。香港倉庫用地逐漸縮小？倉儲業(yè)局勢動蕩？

香港地產(chǎn)向來是個熱搜的話題，“寸土寸金”已成為如影隨形的標簽，如果按照“倉庫改建成商業(yè)樓”這個說法，是否意味著當今的香港正逐步對土地利用進行新的規(guī)劃：樓房進行翻新重建、對其他用途地塊實施再利用，例如縮小倉儲用地等，以填補供不應(yīng)求的住宅區(qū)和商業(yè)樓用地？下面跟筆者一起來觀望如今香港住宅區(qū)跟商業(yè)樓到底呈現(xiàn)一個如何不樂觀的態(tài)勢。

土地長期供不應(yīng)求，視線指向倉庫

香港房屋又高又密，住宅區(qū)和商業(yè)樓長期供不應(yīng)求，租金高居不下。統(tǒng)計數(shù)字凸顯了現(xiàn)實的骨感：香港私人住宅超過一半的實用面積小于50平方米。僅約16平方米的人均居住面積與國際大都市、發(fā)達經(jīng)濟體（人均生產(chǎn)總值約4萬美元）的地位很不相稱。

統(tǒng)計稱2018年一季度寫字樓市場租金售價的增長趨勢仍舊不減，中區(qū)供求差距進一步擴大，預(yù)計未來區(qū)域價格分化進一步加劇。

或許大家都會有疑問：在香港1100余平方公里的土地上，有400余平方公里是郊野公園，就不能拿出小部分給居民做居屋或者緩解商用樓供不應(yīng)求的態(tài)勢？答案是：難！香港特區(qū)政府發(fā)展經(jīng)濟改善民生只要一涉及動用土地，總會遭到一些團體及環(huán)保人士激烈的反對，覓地建屋更是處處碰壁。這更驗證了上文的猜想：香港正逐漸縮小倉庫用地，以填補供不應(yīng)求的住宅區(qū)和商業(yè)樓用地。這對香港物流倉儲業(yè)來說，就是在原本用地非常短缺的情況下再度縮減，倉租再上一個臺階將成為必然事件！

港倉再起風波，“撤港潮”抵達高峰

港倉被改建，倉儲用地逐漸被縮小的趨勢是否會將“撤港潮”推向高峰？商業(yè)嗅覺敏銳的分銷商們早已行動！元器件供應(yīng)鏈首選平臺路迪斯達分析：香港自由港模式近幾年不斷被學習，加上為響應(yīng)《全國海洋經(jīng)濟發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，深圳2020年底將初步建立自由貿(mào)易港規(guī)劃的提出。香港物流倉儲業(yè)進一步面臨挑戰(zhàn)。

為降低倉儲成本，分銷商們將倉庫一路向北搬，他們認可珠三角城市的倉庫管理水平及比香港低廉的房價和倉租，中國海關(guān)跨境清關(guān)手續(xù)正日漸簡化。而今，隨著港倉逐漸被改建，面對在動蕩中被逐漸縮小的港倉用地，還沒撤掉香港倉的分銷商們將會作何打算？