常XXX小區位于XX市中心XXX街、XXX街、XXXX街道區域繁華地帶，是集商業、高檔住宅一體化商住綜合體。周邊人流量大，入住的業主群體層次高，物業對住宅區實行封閉式管理，同時兼負對小區底層商業提供相關服務。業主對物業的服務響應要求高，不斷完善和提高服務管理手段和服務管理水平，是物業管理部門的重要工作。

　　弱電智能化系統在小區安保管理，物業設施運行監控管理，業主使用服務，小區環境服務方面為物業管理部門提供了重要支撐手段。由于目前弱電智能化系統的免費維保期已到，所以對系統的日常維護、故障排除、升級改造等工作在有限的物業管理人員中抽調專業力量來完成此項工作，具有很大難度。

　　弱電智能化系統維保外包是現代社會分工細化的趨勢，是物業管理現代化水平提升的重要標志。弱電系統涵蓋的子系統較多，技術門類繁雜，需要專業公司、專業人員對系統進行有計劃的維護保養，并能及時應對和解決突發狀況。維保工作一方面保證了系統的正常高效穩定運行，另一方面客觀的延長了設備使用壽命。

　　一、 弱電系統維保方案

　　弱電系統中涵納的各子系統分類繁多，各廠家技術標準不統一，現場使用過程中，由于線路變動，系統擴容，主要設備及輔助設備壽命不同步，操作人員誤操作等各種因素影響，使系統經常處于不穩定狀態，大大降低了弱電系統的使用價值。

　　弱電系統維保的價值核心不是更換故障設備，而是對整個系統運行進行規劃，分析問題原因，提前預見問題所在，消除隱患，保障系統穩定工作。這不僅需要維保單位具備廠家設備供應資源、廠家核心技術支持，還需要常駐維保單位的現場人員具備豐富的現場技術經驗，對系統的管理規劃經驗，同時還要具備良好的職業素養和敬業精神。

　　1、 本項目弱電系統維保服務主要內容

　　1） 監控系統：

　　1、監控系統主機

　　1）清除監控主機過濾網

　　2）加添CPU散熱油膏

　　3）檢測操作系統

　　4）檢測電源電壓電阻

　　2、攝像機與線路：

　　1）電源與線路檢測

　　2）攝像鏡頭檢測

　　3）視頻清晰度調整

　　3、顯示及系統操作部分

　　1）監視器灰塵清理

　　2）硬盤錄像機灰塵清理

　　3）視頻矩陣系統灰塵清理

　　4）機房內UPS檢測

　　5）機房內線路標識、線路整理

　　2） 巡更系統：

　　1、巡更系統主機

　　1）清除巡更主機過濾網

　　2）加添CPU散熱油膏

　　3）檢測操作系統

　　4）檢測電源電壓電阻

　　2、巡更點設備

　　1）巡更鈕工作是否正常

　　2）巡檢器工作是否正常

　　3）數據讀取器工作是否正常

　　3） 報警系統：

　　1、報警系統主機

　　1）清除報警主機過濾網

　　2）加添CPU散熱油膏

　　3）檢測操作系統、軟件圖形顯示功能

　　4）檢測電源電壓電阻

　　2、報警點

　　1）報警點工作是否正常

　　2）報警線路有無短路

　　4） 廣播系統：

　　1、廣播系統主機

　　1）廣播電源時序器工作是否正常

　　2）消防功放與廣播功放線路有無短路

　　3）廣播前置放大器各路檢測

　　4）廣播編程器、CD機檢測

　　5）廣播監聽器各路工作是否正常

　　6）消防報警信號發生器檢測

　　7）檢測強切電源

　　8）消防信號智能接口器工作是否正常，在有消防疏散信號后廣播是否聯動。

　　2、廣播喇叭

　　1）各樓層廣播喇叭工作是否正常

　　2）各防區工作是否正常

　　3）電井內音量控制器檢測

　　5） 樓宇自控系統：

　　1、樓控主機

　　1）清除樓控主機過濾網

　　2）加添CPU散熱油膏

　　3）檢測操作系統

　　4）檢測電源電壓電阻

　　5）檢測樓控軟件各點位

　　6）檢測主機與分機線路傳輸

　　2、現場設備

　　1）檢測模塊狀態

　　2）檢測繼電器狀態

　　3）檢測點位接線狀況

　　4）檢測強電與弱電是否隔離

　　5）檢測端子1，2供電電壓

　　6）檢測模塊DO點控制端接線無短路斷路

　　7）檢測DO輸出控制照明供電電壓，線路無短接

　　8）檢測端子排無短接虛接

　　9）檢測DDC直接供電，LON模塊變壓器供電電壓

　　10）檢測DDC中：B34為跳線接入

　　11）檢測DDC AI作DI使用接線：B31供電電壓

　　12）檢測DI點接入

　　13）檢測AO點接線正確

　　14）檢測對外供電電壓接線無短路

　　15）清潔箱體及配線盤灰塵

　　6） 可視對講系統：

　　1）清理主機過濾網

　　2）加添CPU散熱油膏

　　3）檢測操作系統

　　4）檢測電源電壓電阻

　　5）檢測系統軟件功能

　　6）檢測主機與分機線路傳輸

　　7）單元門口主機進行外觀、功能檢查。

　　a）面板功能：檢查面板按鈕是否靈敏、有無按鍵音、有無夜光照明。

　　b）開鎖功能

　　A.用密碼開鎖檢查開鎖機構是否正常、靈活。

　　B.閉門器閉關是否正常。

　　8）對單元門口主機進行清潔、除塵，線路松動應給予緊固。

　　9）測試樓宇對講系統控制部分工作電壓是否正常。

　　10）對單元門口主機進行測試，檢查面板按鈕是否靈敏、夜光照明是否正常。

　　11）檢查單元門口主機板，查看外接線是否固定良好。

　　12）檢查閉門器閉關情況，檢查其傳動機構是否正常，調整閉門速度、力度。

　　13）形成相關文件與記錄

　　7） 家居安防系統：

　　1）清理主機過濾網

　　2）加添CPU散熱油膏

　　3）檢測操作系統

　　4）檢測電源電壓電阻

　　5）檢測系統軟件功能

　　6）檢測主機與分機線路傳輸

　　7）檢查電井內系統模塊接線及通訊

　　8）檢查電井內系統電源工作狀態

　　1、 無線對講系統：

　　1）系統電源檢測與保養

　　2）中轉臺灰塵清理，功能檢測維護保養

　　3）對講機電壓檢測、使用功能檢測維護保養

　　4）系統連接線路常規檢查

　　5）放大器、功分器、天線等前端設備灰塵清理，設備連接檢查維護

　　8） 電子公告系統：

　　1）清理主機過濾網

　　2）加添CPU散熱油膏

　　3）檢測操作系統

　　4）檢測電源電壓電阻

　　5）檢測系統軟件功能

　　6）檢測主機與分機線路傳輸、線路及設備連接檢查

　　7）前端設備灰塵清理

　　9） 停車場系統：

　　1）清理主機過濾網

　　2）加添CPU散熱油膏

　　3）檢測操作系統

　　4）檢測電源電壓電阻

　　5）硬件設施檢查，如連線插座的引線緊固，電壓測試等；

　　6）各出入口欄桿機自動、手動功能檢查；

　　7）傳動部分機械潤滑、螺絲緊固以及欄桿機與其他系統網絡、電路連接測試；

　　8）入口機時租票打印頭或時租卡發卡器、取票傳感器等清潔；

　　9）出、入口網絡通訊檢查、時鐘校正；

　　10）傳感器安全及靈敏度檢查。

　　11）對主機數據備份，管理軟件的數據備份；數據庫整理，系統養護。

　　12）對系統線路、網絡聯接的檢測；數據傳輸功能、聯動功能的檢測。

　　10） 網絡系統：

　　1）維護物業辦公設備正常運行定期的（包括打印機墨頭清洗，復印機保養，電腦系統優化，網絡優化等）病毒的清除、重要文件的備份，光盤刻錄。

　　2）電腦整機的安裝選購和調試，零部件組裝調試，升級安裝調試，操作系統的安裝維護，辦公軟件安裝維護，其它應用軟件的維護，上網安裝優化，安裝打印機，掃描儀，光盤刻錄機，光盤驅動器，提供和安裝適合企業的應用軟件，數據備份和電腦配件代采購服務。

　　3）計算機硬件設備的維護、保養、更新、升級、故障檢測及排除

　　對客戶計算機設備及周邊設備中存在的問題，書面提交給客戶，并在書面建議 中提出合理的解決方案。

　　4）對每一計算機硬件設備及周邊設備的使用、維護、維修情況進行跟蹤記錄，并書面上報給客戶。

　　5）日常對客戶計算機硬件及周邊設備進行定期的檢查，企業設備使用情況由企業定點專人負責，發現問題及時反饋給我們及時處理。

　　6）計算機硬件及周邊設備出現問題，確實無法短時間內修復的，應盡快找出應急解決方案。

　　7）打印機的維護，包括：打印機的調試，打印機耗材的代購與安裝。

　　8）在客戶對硬件進行采購與升級時，結合企業實際情況，做出綜合方案借客戶參考。

　　9）對企業內部計算機及其相關設備布局給出方案，以防止設備之間的信號干擾，防止某些射線對元器件的無形損耗等。

　　10）對計算機所用電源與接電線路進行檢查，防止設備負載過大影響設備的使用。

　　11）測試網絡連接，保證網絡上每一個節點的工作站網絡接入正常。

　　12）負責客戶建筑物內的所有計算機和電話線路的維護和調整，并做好相應的布線資和圖紙的修改，所有線路的調整都有書面的記錄，隨時檢查系統的維護情況和工作日志。作好配線間的日常清潔和配線的清晰，及標示清楚。以利于線路調整或排除故障時有良好的響應。

　　整理并規范配線架及機柜內的走線，對于存在的缺陷和問題提供合理化改造方案。

　　13）提供網絡交換機或HUB的調試、故障診斷、日常維護保養、更換升級建議。

　　14）對網內每一臺計算機的IP地址進行鎖定，防止IP沖突造成計算機不能正常使用。

　　11） 會議室音視頻系統：

　　1）設備日常灰塵清理，加電測試維護

　　2）系統線路整理