一、智能化時代房地產估價行業(yè)的發(fā)展趨勢

未來３０年，隨著人工智能和大數據技術的迅猛發(fā)展，大數據將成為生產資料，計算將成為生產力，互聯(lián)網將成為一種生產關系，人類將進入智能化代。正如馬云所說，未來３０年，互聯(lián)網將成為所有人的互聯(lián)網。如果說過去２０年互聯(lián)網從無到有，那么未來３０年，互聯(lián)網將“從有到無”，這個“無”是無處不在的“無＇沒有人能離開網絡而存在。智能化時代的顯著特征是可以利用智能化機器和數據的相關性來解決問題，而不只是依賴因果關系。

基于大數據技術的深度學習等人工智能的發(fā)展特別是谷歌Ａｌｐｈａｇｏ的成功，讓人們更加深刻地認識到人工智能和大數據技術可以突破人的認知能力極限。在“互聯(lián)網＋”的大環(huán)境下，智能評估將成為房地產估價行業(yè)的發(fā)展方向。智慧評估是以大數據處理技術為基礎，利用軟件系統(tǒng)把人和設備更好地結合起來，系統(tǒng)不斷提升智能化水平，讓人與設備能夠發(fā)揮各自的優(yōu)勢，達到最佳的系統(tǒng)狀態(tài)。通過人機結合，利用大數據和人工智能的技術，為人工提供輔助決策，讓人工決策更加合理。以人工智能技術、大數據技術為基礎的智慧評估，在效率、成本等方面將具有極大的優(yōu)勢，也將從根本上改變目前房地產估價行業(yè)的業(yè)務獄.實現(xiàn)。地產估價行業(yè)的智能化需要具備兩個基礎：一是業(yè)務數據化，旦具有數據質量保障。房地產估價在大數據技術的支持下，能夠實現(xiàn)所有業(yè)務操作的數據化，且對每個業(yè)務操作環(huán)節(jié)都可以進行實時分析。如果房地產估價的業(yè)務都是線下操作，或者系統(tǒng)無法準確及時地收集數據，即使數據量足夠大，由于缺乏關鍵數據或數據不準確，也會給房地產估價的大數據處理帶來很大的困難。房地產估價咨詢數據庫的來源主要包含政府部門和各類相關專業(yè)機構發(fā)布的各種數據、房地產估價機構的評估報告以及從相關網站獲取的數據。房地產估價行業(yè)是一個典型的數據密集型行業(yè)，各房地產估價機構通過長期經營，已經逐步積累了海量的用戶數據，這些評估數據構成了龐大的結構性數據資源。從房地產估價角度出發(fā)，理想狀態(tài)的大數據是組織的行為全記錄，以及從這些記錄中發(fā)現(xiàn)規(guī)律的過程，是大數據處理技術，包括數據收集、傳輸、存儲、展示等一系列技術。

在房地產估價業(yè)務開展的過程中，應用大數據至少需要考慮兩個維度，即實時性維度（大數據分析是秒級的還是離線的）和一致性維度（是否要求１〇〇％—致）。當房地產估價機構在做評估數據系統(tǒng)或應用大數據時，要考慮到所用的評估業(yè)務場景到底如何，再加上數據量的維度。這幾個維度確定以后，從ＥＴＬ（數據倉庫技術）傳輸，再到存儲，包括計算，技術相對來講就比較成熟了，從而可以選擇合適的技術。房地產估價行業(yè)要服務好實體經濟，就要充分運用大數據技術，強化客戶服務的深度、廣度和效率。人工智能和大數據技術已經成為房地產估價行業(yè)找準市場定位、挖掘新的業(yè)務增長點、實現(xiàn)戰(zhàn)略轉型、打造核心競爭力的重要方面，在很大程度上可以決定房地產估價行業(yè)的未來發(fā)展。智慧評估系統(tǒng)是以數據作為開始，人工智能和大數據技術的應用貫穿其中，并且以數據為終點的一個循環(huán)上升過程。房地產估價機構可以在可靠的數據源和云計算處理技術的基礎上，以人工智能和大數據技術為基礎’逐步構建智慧評估系統(tǒng)。

二、智能化時代房地產估價機構存在的問題。

（―）信息閉塞，創(chuàng)新思維受限

總體上看，目前房地產估價機構業(yè)務中，銀行金融抵押評估、課稅評估、征收評估等傳統(tǒng)評估業(yè)務所占的比重較大。但是，隨著國家政策調整和房地產市場的變化，傳統(tǒng)的房地產估價業(yè)務不斷萎縮。例如，隨著地稅和物價系統(tǒng)聯(lián)合制定存量評估系統(tǒng)，課稅評估業(yè)務大大萎縮；金融和征收評估業(yè)務也隨著國家政策的調整逐漸減少。傳統(tǒng)估價業(yè)務一旦發(fā)生“斷乳”，會使許多房地產估價機構措手不及。

（二）在業(yè)務實務中低層次操作

目前，政府對行業(yè)的條塊分割管理與價值評估行業(yè)的社會性、市場性特點存在很大的矛盾和沖突，影響房地產估價機構競爭的公平性，也影響房地產估價工作的質量和效率，導致房地產估價服務仍然停留在靠關系營銷的操作上，諸如“品牌營銷”之類的新型營銷方式難以全面推行。此外，由于信息技術手段的應用還處于初步階段，房地產估價行業(yè)與其他相關行業(yè)的溝通、信息共享和滲透都不夠理想。

（三）對房地產估價技術鈷研不夠

目前，大多數房地產估價項目都是在國家法規(guī)或政策的規(guī)定要求下“要我做＇而且，很多房地產估價機構往往單純從盈利角度考慮，以最短的時間完成估價業(yè)務，而不去深入研究房地產估價的新方法、新技術、新手段以及人工智能技術的應用，或因收費低而應付了事。有的房地產估價機構甚至在經濟利益的驅動下，以委托方確定的“評估價值”倒推房地產估價程序，嚴重影響了房地產估價機構的信譽，加大了人工智能技術在房地產估價業(yè)務中的應用難度。

三、智能化時代房地產估價機構的創(chuàng)新

這幾年，幾乎全球都彌漫在對新技術時代的擔心之中，擔心機器會搶走工作機會、擔心機器會控制人類、擔心人類會毀滅在自己最偉大的發(fā)明之中。２００年以前，蒸汽機出現(xiàn)的時候，人們擔心蒸汽機會取代我們的工作；１００多年以前，當電力出現(xiàn)的時候，人們擔心電力會帶走很多工作。集裝箱出現(xiàn)以后，搬運工人擔心會失業(yè)，但在港口卻出現(xiàn)了很多吊船工人；互聯(lián)網沖擊了報紙的發(fā)行量，但是送報的人卻改成了送包裹’中國就有３００多萬的快遞人員。

新技術的發(fā)明不是讓人失業(yè)，而是讓人做更有價值的事情，讓人不去重復自己，而是去創(chuàng)新、創(chuàng)造，讓人的工作能夠進一步進化，使人的作用得到麵±峻揮３對房地產估價師來說，與其擔心、擔尤，不如勇于擔當；與其擔心技術奪走就業(yè)，不如擁抱人工智能技術，去解腦時代的新問題。智能化機器會讓房地產估價師的工作更有尊嚴、更有價值、更有創(chuàng)造力。過去３０年，我們把人變成了機器；未來３０年，我們將把機器變成人，但是最終應該讓機器更像機器、人更像人。人工智能技術的趨勢不可阻擋，但是智能化機器沒有靈魂和信仰。房地產估價師有靈魂、有信仰、有價值觀、有獨特的創(chuàng)造力。因此，在人工智能的沖擊面前，房地產估價師要有自信，相信我們可以控制智能化機器。

人類對自己大腦的認識不到１０％，而這１０％設計出來的機器是不可能超越人類的。隨著人工智能技術的不斷推進和移動終端的創(chuàng)新發(fā)展，也許房地產估價師將來可以拿著手中輕巧的ｉｐａｄ在現(xiàn)場或遠程快速地完成房地產估價工作，房地產估價師的工作也將變得很愜意。正如蘋果ＣＥＯ庫克所說：“我不擔心機器會像人一樣思考，相反，我更擔心人像機器一樣思考，因此，我們必須要為技術注人人性。科技本身沒有好壞之分，它一無所求，因此，讓科技富有人性是我們共同的責任。”進入智能化時代，房地產估價師應該承擔起時代所賦予的巨大責任。時代給了房地產估價師以技術能力，唯有不斷學習大數據、云計算、人工智能、物聯(lián)網等信息技術，不斷創(chuàng)造新的評估技術和手段，才能與這個時代相適應。房地產估價師應該靠創(chuàng)新贏得市場，靠技術贏得利潤，靠擔當、共享、普惠精神贏得社會尊重。只有這樣，才能領先于時代。創(chuàng)新是房地產估價行業(yè)的立身之本、發(fā)展之源

如果房地產估價機構不注重研發(fā)新業(yè)務，必然會在激烈的市場競爭中被淘汰。能否實現(xiàn)創(chuàng)新，主要取決于房地產估價機構是否設立研發(fā)部門，新業(yè)務研發(fā)工作是否富有成效。研發(fā)工作要側重于人工智能、大數據、云計算、物聯(lián)網等新技術、新方法和新手段在房地產估價領域的應用，優(yōu)化工作流程，提高工作效率，降低業(yè)務成本。為推進人工智能和大數據技術在房地產估價領域的應用，房地產估價機構需要引進高端計算機技術、信息技術、人工智能技術等方面的專業(yè)人才，迅速搭建相關部門。同時，需要建設房地產估價信息化管理平臺，完善數據信息庫和信息管理制度，如項目信息歸檔、客戶信息管理、信息收集渠道等，為人工智能和大數據技術的應用提供及時完整的信息支撐。同時，推進房地產估價領域大數據的幵放共享進程，打通房地產估價信息橫向共享渠道，推進信息資源的共享和業(yè)務協(xié)同，在此基礎上形成房地產估價領域的大數據倉庫。目前，房地產估價機構之間的信息網絡自成體系、相互割裂，難以實現(xiàn)互通共享。為此，需要借助大數據平臺，整合強化信息網絡體系’實時獲取、交換和使用數字化信息，積極推進房地產估價業(yè)務的智能化運作。

未來，國家將大力發(fā)展人工智能技術，建設全國一體化的大數據中心，推進技術融合、業(yè)務融合、數據融合，實現(xiàn)跨層級、跨地域、跨系統(tǒng)、跨部門、跨業(yè)務的協(xié)同管理和服務的國家大數據戰(zhàn)略，房地產估價機構應該積極響應國家號召，拓展思路，適應新業(yè)務發(fā)展的需要，開創(chuàng)房地產估價行業(yè)的新局面。房地產估價機構和房地產估價師應該共同擁抱人工智能技術，共同分享人工智能技術的成就，進入共享、普惠、綠色的新時代，不要害怕技術會沖擊我們昨天的既得利益和我們的習慣性思考，只有這樣，房地產估價行業(yè)才會持續(xù)發(fā)展。

人工智能討債技術讓你乖乖還錢

說到催債，大家首先想到的可能是香港電影里的被人潑油漆，然后就是被一群肌肉男暴力對待，近年來最流行的還有電話短信恐嚇，“呼死你”等等;提到代人催債的“職業(yè)討債人”，很多人腦海里可能會浮現(xiàn)出令人不寒而栗的形象。

“呼死你”軟件騷擾債主，一群肌肉男上門圍堵進行侮辱和恐嚇，送花圈、潑糞等極端手段無所不用其極，甚至使用暴力...

▲圖片來源：攝圖網

不過好消息是，隨著金融科技的發(fā)展，職業(yè)討債人有可能會漸漸成為歷史。一種新的討債手段—— 人工智能應運而生。

每經小編（微信號：nbdnews）注意到，人工智能的使用可以讓討債這個困難的工作換上一副“溫柔”的面孔：

據外媒報道，人工智能可以分析文本，找到最合適的語氣與債主對話；它還可以通過分析找到債主的地理位置，或者聯(lián)系債主的親朋好友，讓好面子的債主自知理虧...

人工智能成為討債新技術

就英國金融時報報道，人工智能等新技術正被中國的一些債務催收采用。

網貸之家數據顯示，截至5月底，P2P平臺未償債務余額達到1.3萬億元人民幣，與此同時，違約數量不斷上升，這讓一些平臺想到嘗試利用新技術催收逾期貸款。

債務催收集團資易通的首席執(zhí)行官、曾在花旗集團等擔任管理職務的盛潔儷說，

“人們對P2P貸款使用的很多，這已經成為擁有先進技術的初創(chuàng)企業(yè)進入這個市場的機會。”

自2016年成立以來，資易通尋求催收的債務金額累計達到1500億元人民幣。盛潔儷說，該公司最近推出了一個人工智能平臺，以幫助約800家貸款機構或第三方催債機構催收逾期貸款。

▲圖片來源：視覺中國

人工智能系統(tǒng)可以在互聯(lián)網上搜索借款人及其朋友的信息，然后通過對話機器人與借款人進行電話聯(lián)系。對話內容將被記錄下來，并用算法進行分析，隨后該算法會找出最有可能迫使對方還貸的措辭。該系統(tǒng)還會打電話給借款人的朋友，請他們提醒借款人加緊還款。

盛潔儷表示，今年5月，就大客戶而言，該人工智能系統(tǒng)對拖欠一周內的貸款的清收率為41%，相比之下，傳統(tǒng)催收方式對類似貸款的清收率只有20%左右。

另一家債務催收初創(chuàng)公司易購則推出了一款手機應用，該應用允許催收代理人搜索數千份個人債務記錄，并挑選案件，簡化了放貸機構和催收者之間的聯(lián)系。該公司還可以提供一些借款人的地理位置信息，幫助催收員找到他們的下落。

統(tǒng)職業(yè)討債人游走法律邊緣

人工智能為什么正在取代傳統(tǒng)的第三方討債機構？除了人力成本的節(jié)省以外，傳統(tǒng)的催收機構很多時候是游走在法律邊緣的灰色空間。

債務糾紛的頻發(fā),催生了一個不完全被法律認可的灰色江湖——第三方催討機構和職業(yè)追債人。幫人討債的傭金一般根據案件操作的難易程度和金額大小來商定。一般在10％到20％之間，最高可達50％。

據大河網報道，僅僅在鄭州，明里暗里開展“債務清償”業(yè)務的公司就有200余個，多藏身在各大寫字樓內，而私人組成的討債隊伍更是數不勝數。鄭州甚至有催討機構接手一些股份制銀行的信用卡欠款追繳業(yè)務。

資深“業(yè)內人士”老K說了幾個如今討債圈里慣用的討債手段：紅色油漆家門上寫大字已被淘汰，改用打印紙糊滿大門，紙上滿是對欠債人的控訴；拿著借條天天派人往債務人公司或家里跑，軟磨硬泡讓對方煩不勝煩；暗地里給債務人車輛安裝GPS定位等技術手段，掌握其行蹤等。

▲新聞報道截圖

據青島早報報道，多數討債公司會使用“盯人”的辦法：有上門送花圈的，有在債務人門口潑糞的，還有直接派幾個人輪流上門，敲門要錢，或者進門坐著干耗。甚至有公司會涉嫌暴力行為，但一般不會傷人太嚴重。

那么，和傳統(tǒng)的職業(yè)討債人相比，人工智能進行催債的“合法性”是否足夠呢？

人民大學重陽金融研究院研究員劉英在接受俄羅斯衛(wèi)星通訊社采訪時認為，應用人工智能討債暫時還屬于合法。劉英說，

“我認為，這其中一定是有法律邊界的。人工智能催收系統(tǒng)可以對債務人進行上中下游業(yè)務層面收款和催收，通過發(fā)電子郵件、發(fā)送短信和打電話等方式要求還款，但其信息收集應當合法，如果是通過整合政府公開發(fā)布的數據，建立自己的內部數據庫，或者是利用互聯(lián)網公司自身的經營優(yōu)勢整合企業(yè)自身積累的互聯(lián)網數據，從中找到借款人的聯(lián)系方式或資產則沒有問題。

此外，催收方法的合法性也值得注意，人工智能催收不能限制或影響到其他與債務無關的人，比如有些討債公司通過從通訊錄中查到其一眾親戚朋友的手機號碼，向借款者好友甚至只是認識的人發(fā)惡毒短信，進行騷擾甚至辱罵，侵犯他人人格權、名譽權，輕則構成侵權，重則涉嫌違法。

還有一些追債公司采取公開或者向特定親朋和商業(yè)伙伴告知債務人的失信狀況。這種做法雖不違法，但一旦發(fā)布信息與事實不符同樣會構成侵權。

因此通過人工智能進行催討的限度和邊界就需要嚴格的法律介入。科技的應用同樣不能跨越法律的底線。金融科技的創(chuàng)新離不開配套的專業(yè)監(jiān)管制度，需要有相關的立法作為保障。”